对此 ，500万元以内的政经刚需段占比从8月的64.4%回落至60.6% 。经过257轮竞价 ，说⑩深圳坪山等外围片区的丨历业主依旧缺乏调价动力 ，资金规模是经轮去年同期的四倍以上，
这意味着改善型需求正在加速入场 。拍下开盘即售罄 。块地据二手房公开信息显示，楼市 南山、回暖结构性银十” 。湾区背后的政经驱动力有两个 ：一是8·28新政通过将个人住房贷款最长期限从30年延长至40年，但该片区已经有近十年没有新楼盘入市 。说⑩深圳环比上升9.4% ，丨历2026年上半年，经轮加起来超过83亿元的拍下真金白银 ， 在那之前 ，总成交金额接近290亿元，一个在南山“宇宙第一街道”，剔除配建后实际住宅楼面价达103147元/平方米 ，累计涨幅约3% 。但供地重心全面向南山、都砸在了深圳最核心的地段上 。但结构变了
土地市场是供给端的信号 ，但把视野拉开 ，是单一区间里最稳的基本盘 。即便核心区业主卖掉房子拿到置换资金 ，周边聚集腾讯 、深圳湾安缇雅苑首推72套房源 ，位于深圳湾核心地段 ，是成交结构的变化 。阿里 、
更多深圳市民关心的可能是这轮核心区的热度，上述业内人士表示，这意味着 ，深圳二手房成交总价结构较8月明显上移 ：800万至1000万元总价段占比由8月的4.7%升至6.1% ，当下市场的真实底色是分化” 。并放宽收入偿债比上限，起拍价和周边二手房价之间 ，但本质上是在一个极低的起拍价上“补涨”出来的 。
这种分化不仅体现在价格上 ，截至2026年8月 ，150.74%的溢价率，但刚需依然是基本盘——500万元以内占比仍超过六成，十年没有新盘入市 ，福田安托山一宗不到6000平方米的迷你宅地 ，香蜜湖等板块价格相较前期低点上涨了5%至10% ，
不过，周边是深圳传统的豪宅聚集区 ，还要追溯到2017年底的海德园项目 。深圳二手住宅周度成交均价连续2周回升 ，被中海地产以25.5亿元拿下 ，所以 ，从目前的迹象看 ，
两块地，前海 、该片区上一次公开出让住宅用地，深圳土地市场迎来了一场久违的“大戏” 。这意味着深圳楼市全面回暖 ，深圳大概率迎来“量的金九” ，
同样 ，
虽然改善型市场一片火热 ，部分新规改善型项目开盘即“日光”。一个在福田老牌豪宅区 ，即便如此 ，300万至500万元刚需段占比达到31.5% ，目前 ，这不是一个由投资需求驱动的市场 ，8·28新政后，虽然125%的溢价率听起来吓人 ，粤海街道的地块也有着类似的情况 ，将深圳涉宅用地楼面价纪录推至10.87万元/平方米 。福田等核心片区的优质项目去化率居高不下 ，何时能从“以价换量”的泥潭中走出来 。
需求端确实在动 ， 海报新闻记者 孙杰 深圳报道 9月10日
，但这不是一场全面复苏
。不过 ，但难现传统意义上价量齐升的火热行情 ，二手房签约量增长22%。两者合计提升4.1个百分点
。多以底价成交收场。这块地的起拍楼面价只有4.35万元/平方米 。9月1日至10日
，深圳楼市真正的底部确认 ，在深圳历史宅地地价榜单中位列第二 。周边二手房价早已水涨船高 。 未来深圳楼市将何去何从 ？ 那深圳楼市回暖了吗 ？ 数据给出的答案是
：核心区在结构性回暖 ， 据乐有家研究中心数据，大鹏新区商品住宅去化周期高达77.3个月 ，市场主流仍停留在“以价换量”阶段 。外围及特殊属性地块 ，AI产业造富带来的高净值人群扩容 ，保利置业在同属深圳核心区的南山区粤海街道，为核心区豪宅提供了坚实的购买力基础
。走量依然困难
。深圳楼市正在经历一场前所未有的“K型分化” 。价格端也在修复，坪山部分新盘的折后均价已降到约2.35万元/平方米
，溢价率高达125.46%，而是一个由真实的居住改善需求支撑的结构性修复 。更可能是“弱金九
、宝安中心等城市核心区倾斜。可能只是核心区自己的故事 。创近4周新高
。传导的堵点在于 ：外围片区的库存压力过大 ， 其实 ， 核心区在“升温”
。 深圳市房地产中介协会会长张媛在接受媒体采访时曾表示
：“深圳楼市已经跳出‘普涨普跌’的旧有周期逻辑 ，远超12个月的健康线。存在近三倍的价差 。 不过
，坪山区60.8个月 ，需要注意的是 ，以近300轮竞价
、上周全市二手房录得1395套 ，核心区的“点状回暖”在相当长一段时间内 ，还是只是核心资产在“点状发热”
？ 房企为何愿花10万一平买地？ 先说安托山这块地的“含金量” 。需要加上一个限定语：结构性的
。海报新闻记者注意到 ，切实降低了置换门槛；二是“金九”传统旺季激活了改善客群的择机入市意愿。“回暖”这个词
，备案均价约18.58万元/平方米
， 但真正值得关注的 ，深圳湾、去化周期动辄五六十个月 ，地块位于福田香蜜湖街道 ，一位业内人士认为
，刷新了福田区宅地单价纪录
，更体现在资金流向上 。6月底，克而瑞数据显示 ，成交楼面价98069元/平方米
，字节跳动等科技龙头
，仅三个月前 ，或许要看外围片区的库存去化周期，深圳周边区域情况似乎没这么好 。楼市的真实温度还得看成交 。相比于核心区，确实容易得出“楼市回暖”的结论 。也未必愿意接盘外围资产 。万科瑧山府等高端二手房挂牌均价约15万至19万元/平方米 。 广东省住房政策研究中心首席研究员李宇嘉认为
， 深圳楼市越来越深的“K型分化” 如果只看核心区的土拍和成交数据
，深圳推出6宗居住用地
，截至9月13日，砸下57.72亿元
，1000万至1500万元段由4.6%升至7.3%，贝壳深圳合作门店新房认购量较8月同期增长26% ， 整个深圳9月上旬的数据确实在变好 。安托山附近的安峦公馆
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